Contrato de arriendo con promesa de compra venta sobre un bien inmueble para evitar el pago de IVA

Esquema analizado:

Contratos de arriendo con promesa de compraventa sobre un bien inmueble, realizados por un vendedor, con el objetivo de evitar, a juicio de los participantes en el esquema, el pago del Impuesto al Valor Agregado.

Doctrina del caso:

Se afectarán con el Impuesto al Valor Agregado todos aquellos contratos de arriendo con opción de compra, independiente de la forma o denominación que las partes le hubieren dado, que recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizados por personas que se dedican en forma habitual a realizar este tipo de operaciones.

Situación concreta:

La operación consiste en la celebración de contratos de arriendo con promesa de compraventa de inmuebles, en donde el vendedor es habitual en la compraventa de bienes raíces.

En el referido contrato, las partes trasladan al arrendatario la obligación de mantener en buen estado la cosa arrendada durante el arrendamiento, obligación que corresponde al arrendador según el artículo 1.927 del Código Civil, asumiendo el arrendatario el riesgo inherente al mantenimiento, seguros, impuestos y patentes de los bienes entregados en arriendo, aun antes de la suscripción de la promesa de compraventa.

El pago del canon de arrendamiento se fracciona a lo largo de todo el lapso de duración del contrato de arrendamiento, constituyendo una obligación de tracto sucesivo, pero con la característica especial, que la suma de pagos por canon de arrendamiento se considerará para la determinación del precio en la promesa de compraventa que las partes suscriben en el mismo acto.

De acuerdo con el hecho gravado especial, contenido en el Artículo 8°, letra l), de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, los contratos de arriendo de inmuebles con promesa de compraventa, no reúnen los requisitos del hecho gravado antes señalado, toda vez que en este tipo de contratos de arriendo no existe uno de los elementos de la esencia del hecho gravado contenido en el Artículo 8°, letra l), a saber, que el contrato de arriendo contenga una opción de comprar, que como se desprende de su tenor literal, resulta facultativa para quien toma en arriendo el inmueble. Por el contrario, en los contratos de arriendo con promesa de compraventa, existe un compromiso cierto adquirido por las partes, quienes pueden exigir su cumplimiento forzado, no resultando optativo para el arrendatario comprar o no el bien inmueble objeto del contrato.

De esta forma, lo que pretende finalmente el contribuyente es evitar el pago del Impuesto al Valor Agregado, en tanto, mediante la figura del arriendo con promesa de compraventa, se oculta el hecho gravado especial del Artículo 8°, letra l), de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, el que grava la figura del arriendo con opción de compra (leasing).

En este caso, a pesar de que el contribuyente declare un contrato de arriendo con promesa de compraventa, las características del acto jurídico presentado son precisamente las de un arriendo con opción de compra, específicamente en lo que dice relación con la asunción del riesgo inherente al mantenimiento, seguros, impuestos o patentes por parte del arrendatario y con el monto del canon de arrendamiento, los que son un adelanto del precio total de venta. Por lo tanto, la forma jurídica adoptada por el contribuyente no se ajusta a la verdadera naturaleza jurídica del acto o negocio jurídico suscrito, la que de acuerdo con las cláusulas pactadas en el contrato, es la de un contrato de arriendo con opción de compra, que se encuentra gravado en el artículo 8°, letra l) de la Ley sobre Impuesto a la Ventas y Servicios.

Ventaja Tributaria:

La utilización del esquema descrito pretende evitar la configuración del hecho gravado del artículo 8° letra l) de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, que recae sobre los contratos de arriendo con opción de compra, mediante la suscripción de un contrato de arriendo con promesa de compra, el que no está afecto a Impuesto al Valor Agregado.

Normativa Legal:

  • Artículo 2° de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios. Concepto venta y vendedor.
  • Artículo 8° letra l) de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios. Hecho gravado especial sobre contratos de arriendo con opción de compra.

Fuente: http://www.sii.cl/

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